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La nueva legislación hipotecaria se aprobará en el primer semestre de 2018

 

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 Carlos Floriano:

“El Partido Popular está abierto al diálogo con el PSOE para consensuar la Ley de Crédito Inmobiliario”

Ha comenzado la cuenta atrás para la aprobación de la Ley de Crédito Inmobiliario. Tras su paso por el Consejo de Ministros, el anteproyecto de ley se encuentra ya en el Congreso de los Diputados para su tramitación parlamentaria, por el momento, en plazo de enmiendas hasta el 6 de febrero.

La redacción actual no cuenta con el beneplácito del PSOE. Ante las críticas de la oposición, el diputado del PP Carlos Floriano, portavoz adjunto de la Comisión de Economía, Industria y Competitividad del Congreso, asegura en esta entrevista que “es posible hablar de todo” y propone encontrar fórmulas de entendimiento con el PSOE “para lograr el mayor consenso posible durante la tramitación de la ley”.

 

Reproducimos, a continuación, la entrevista que realizamos a Carlos Floriano y que adelantamos la semana pasada a los suscriptores de nuestro servicio de actualidad política y económica, Analys-In.

Esta Ley busca, entre otras cosas, asegurar la transparencia de los contratos hipotecarios y ofrecer una mayor protección a los consumidores ¿Se puede decir que refuerza el papel social de las entidades de crédito a la hora de comercializar este tipo de productos?

La nueva legislación recoge ex novo una serie de preceptos que van dirigidos a regular la conducta de las entidades de crédito. Estas normas de comportamiento, entre las que me gustaría destacar la obligación de las entidades de crédito de formar a sus empleados para que la interlocución con los clientes hipotecarios sea lo más transparente posible, no estaban previstas en la regulación actual y, sin duda, refuerzan el carácter social del ordenamiento. También el hecho de que sólo las entidades financieras registradas puedan dar créditos hipotecarios.

Se está refiriendo a los denominados pilares de la Ley…

Así es. Como he dicho, el anteproyecto contempla una serie de disposiciones destinadas a regular la conducta de las entidades de crédito. El segundo pilar incluye las llamadas medidas de transparencia, para que las partes conozcan con claridad qué se contrata y las consecuencias que tiene esa contratación. Y, por último, se ha fijado un tercer bloque, normas que fortalecen el equilibrio entre las partes, entre prestamistas y prestatarios, entidades financieras y clientes.

¿Qué disposiciones contribuirán a incrementar la transparencia?

En este punto se busca garantizar que el cliente hipotecario comprende las obligaciones económicas y jurídicas del contrato, por eso, se le ofrece, entre otras cosas, la posibilidad de acudir al notario para recibir asesoramiento gratuito hasta siete días antes de la firma del documento. Además, las entidades de crédito estarán obligadas a entregar a los consumidores una ficha de advertencia estandarizada (FiAE), en la que se les informará detalladamente de las cláusulas más relevantes del contrato y de los riesgos que éstas podrían llevar asociados. También se deberá informar a los clientes de los diversos escenarios de tipos de interés variables, así como de todos los gastos y de quiénes asumirán cada uno de ellos. El notario podrá comprobar que se ha recibido y entendido toda esta información, y lo hará constar en un acta junto a la firma del propio prestatario. Este procedimiento será gratuito. No se podrán firmar hipotecas si no se ha cumplido con toda la normativa aprobada y se refuerza el régimen sancionador de notarios y registradores para que no autoricen contratos que no cumplen con todas las condiciones exigidas.

También está previsto que el Gobierno apruebe un modelo de contrato sencillo y fácil de entender al que se puedan acoger las partes si lo consideran oportuno.

Este punto estará desarrollado en el Reglamento de la Ley, en un intento adicional de reducir al máximo la litigiosidad entre las partes.

La norma también contempla el abaratamiento de las comisiones por amortización anticipada.

Así es, y lo hace, como digo, con el fin de fortalecer el equilibro entre las entidades financieras y los clientes. Para las hipotecas a tipo de interés variable se podrá pactar una comisión máxima del 0,5% del capital reembolsado anticipadamente durante los primeros tres años (posteriormente, del 0%) o bien una comisión del 0,25% durante los primeros cinco años (después, del 0%). Si las hipotecas son a tipo de interés fijo, la comisión máxima será del 4% durante los primeros 10 años y posteriormente del 3%. Con la normativa vigente, la comisión máxima es del 0,5% durante los cinco primeros años y después del 0,25% para las hipotecas a tipo de interés variable, y sin límite legal para las de tipo fijo.

¿En qué medida esta nueva Ley contribuirá a reforzar la estabilidad financiera?

Cuando se apruebe todo el mundo sabrá a qué atenerse. La norma va fijando derechos en favor de unos y de otros, de los distintos jugadores del mercado, y lo hace de manera nítida, lo que permitirá, como ya he mencionado, reducir significativamente la litigiosidad, contribuyendo a la estabilidad financiera de los bancos. Durante la expansión crediticia (2004-2007) se llevaron a cabo determinadas prácticas que afortunadamente los tribunales han resuelto, pues bien, ahora las entidades financieras saben que ya no pueden obrar de esa manera.

La oposición considera que el proyecto presentado por el Gobierno se ha quedado corto, que tal y como está redactado no corrige el desequilibrio que existe a favor de los bancos ¿Qué opinión le merece esta afirmación del PSOE?

Todos los grupos parlamentarios tenemos que saber que estamos transponiendo una directiva. Es verdad que en algunos puntos el proyecto de ley va más allá que la propia directiva, pero también es verdad que el principal objetivo de la nueva regulación es cumplir con nuestros compromisos comunitarios.

¿No cree que en algunos puntos se podría avanzar más?

En mi opinión se ha avanzado de manera muy significativa. Con los pasos dados, legislación española está hoy mucho más equilibrada de lo que estaba antes. Las entidades de crédito, que son en definitiva quienes gestionan los riesgos, tendrán que asumir a partir de ahora una parte de los riesgos que antes trasladaban a los clientes, a los consumidores, a cambio de tipos de interés más bajos. Sin duda, el mensaje que hemos lanzado es muy claro: ahora son ustedes, las entidades que gestionan los créditos, quienes tienen la máxima responsabilidad en la gestión de esos créditos. Se trata de un avance cualitativo que no puede subestimarse. ¿Se podría haber ido más lejos? Nosotros estamos abiertos a la negociación.

Actualmente, para tramitar la Ley, el Partido Popular cuenta con el apoyo de Ciudadanos, Coalición Canaria y PNV ¿Van a intentar conseguir el respaldo del partido socialista?

Insisto. No estamos cerrados al diálogo, ni mucho menos; y creo, sin lugar a dudas, que es posible encontrar fórmulas de entendimiento para que se incorporen a la aprobación de esta ley el mayor número de grupos parlamentarios.

La norma endurece los criterios para que una entidad financiera pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario…

Efectivamente. Durante la primera mitad de vida del préstamo se requerirá un impago de más del 2% del capital concedido o de más de nueve cuotas mensuales; durante la segunda mitad, el impago deberá ser superior al 4% o de más de 12 cuotas mensuales. Este cambio en la ley, que se aplicará tanto a las hipotecas nuevas como a las hipotecas vigentes, establece un criterio único que contribuye a reforzar la seguridad jurídica de dichos contratos. Adicionalmente se fija un importe sobre los intereses de demora que será el triple del interés legal del dinero vigente (del 9% en 2017).

El PSOE quiere elevar estos porcentajes… También se ha pedido desde la oposición articular un sistema de mediación entre bancos y particulares o prohibir que se endosen a los clientes los gastos de gestión de impagados o fijar mecanismos de segunda oportunidad…

Me gustaría trasladar la idea de que podemos hablar de todo. ¿Hablar de porcentajes? Se puede hablar de porcentajes. ¿Mediación? No sé si la mediación podría complicar más el funcionamiento normal del mercado, pero podemos discutirlo.  Todo lo que sea sumar ideas para que el mayor número de grupos parlamentarios apoyen la ley será beneficioso para los clientes hipotecarios. Como digo, nosotros estamos abiertos a buscar fórmulas de entendimiento, sin olvidar, claro está, que cualquier decisión que tomemos, que cualquier cosa que hagamos, tendrá un impacto muy significativo sobre el conjunto del mercado, y que muchas veces lo que pensamos que puede proteger al consumidor no lo hace, por eso conviene que  seamos muy cautelosos.

Es posible hablar de todo… ¿incluso de dación en pago?

Es importante recordar que la dación en pago está recogida en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria. Este artículo deja abierta la posibilidad de pactar en la escritura que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor queda limitada al importe de la vivienda, y no alcanza a los demás bienes del patrimonio. Se trata de una excepción, insisto, que ha de ser pactada, a la responsabilidad del patrimonio universal que fija el artículo 1911 del Código Civil. Sin embargo, no se ha usado. ¿Por qué? No se utilizaba porque las entidades de crédito cuando la ofrecían lo hacían a un tipo de interés muy elevado y los clientes la rechazaban.

Como si estuvieran pagando un seguro demasiado alto…

Efectivamente. Ante el riesgo de impago, las entidades financieras se protegían, elevaban los precios. Que se pretenda presentar esta medida como una solución a los problemas que tenía el mercado inmobiliario, cuando el 90% de la gente pagaba y paga su hipoteca, me parece un ejercicio demagógico. Nos parece mucho más interesante endurecer, como hemos hecho, los criterios para que una entidad financiera pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario, o facilitar, como también hemos hecho, la conversión de las hipotecas de tipo de interés variable a fijo, con el objetivo de favorecer la estabilidad financiera de los hogares ante eventuales subidas de los tipos.

¿Las medidas propuestas en este sentido tienen carácter retroactivo?

Sí, esta medida se podrá aplicar a todos los contratos vivos e incluye una rebaja de los gastos de notaría y registradores asociados a la conversión de la hipoteca; también facilita la conversión de los créditos en divisa extranjera a euros, proporcionando una mayor protección frente al riesgo de cambio.

La nueva ley prohíbe las ventas vinculadas, una medida que ha creado cierto malestar entre las compañías aseguradoras…

Estoy convencido de que los seguros de vida (o cualquier otro) se seguirán vendiendo vinculados a la adquisición de una hipoteca, pero era necesario levantar la obligatoriedad. Ninguna entidad puede exigirme que compre un seguro porque suscriba una hipoteca. En primer lugar, usted me tiene que decir cuánto me va costar la hipoteca con el seguro y cuánto me va a costar sin él. Es decir, si yo no quiero ese producto, cuanto más me costará el crédito. Es, de nuevo, un ejercicio de transparencia ¿Malestar entre las aseguradoras? Yo me pongo de parte de quienes podamos ser obligados. Es mi responsabilidad como legislador.

¿Cuándo está previsto que la Ley entre en vigor?

El plazo de presentación de enmiendas se ha ampliado hasta el próximo 6 de febrero. Después comenzará la tramitación. Nos gustaría que la ley se aprobase lo antes posible, durante el próximo semestre. Es decir, en junio como muy tarde, al final del próximo periodo de sesiones, incluido el trámite del Senado.

Resumen de las propuestas del proyecto de ley

El PP ofrece al PSOE consensuar la nueva Ley de Crédito Inmobiliario

El Partido Popular quiere pactar la nueva Ley de Crédito Inmobiliario con el PSOE. El diputado popular, Carlos Floriano, portavoz adjunto de la Comisión de Economía, Industria y Competitividad del Congreso de los Diputados, asegura en una entrevista concedida a Llorente y Cuenca que el PP y el Gobierno están abiertos “al diálogo” y propone encontrar fórmulas de entendimiento con el PSOE “para lograr el mayor consenso posible durante la tramitación de la ley”.

La nueva Ley de Crédito Inmobiliario transpone al ordenamiento jurídico español, con cuatro años de retraso, la nueva Directiva Europea de Crédito Hipotecario (2014), si bien incorpora algunas medidas adicionales, como por ejemplo su aplicación a los autónomos.

Tras su paso por el Consejo de Ministros, el anteproyecto de ley se encuentra ya en el Congreso de los Diputados para su tramitación parlamentaria. El Partido Popular ha ampliado el plazo de presentación de enmiendas hasta el próximo 6 de febrero y quiere aprobar la norma antes de que concluya el mes de junio.

Esta Ley busca, entre otras cosas, asegurar la transparencia de los contratos hipotecarios, ofrecer una mayor protección a los consumidores y reducir la litigiosidad entre las partes para reforzar la estabilidad de las entidades financieras. Una vez entre en vigor, los bancos, que son en definitiva quienes gestionan los riesgos, tendrán que asumir una parte de esos riesgos que antes trasladaban a los clientes.

La norma se sostiene sobre cuatro pilares que comportarán cambios importantes en el funcionamiento del mercado hipotecario actual:

-Abaratar las comisiones por amortización anticipada.

-Facilitar la conversión de las hipotecas de tipo de interés variable a fijo para favorecer la estabilidad financiera de los hogares ante eventuales subidas  de los tipos.

-Endurecer los criterios para que una entidad financiera pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario.

-Ofrecer mayor transparencia a la contratación, dando al consumidor, entre otras cosas, la posibilidad de acudir al notario para recibir asesoramiento gratuito hasta siete días antes de la firma del documento.

Por último, se prohíben las ventas vinculadas (obligación de contratar otros productos, como, por ejemplo, seguros, con las hipotecas), aunque se permiten las ventas combinadas, siempre y cuando se ofrezca información clara del precio de cada uno de los productos.

 

 

 

 

 

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